Anfangswert-Endwert-Ausgleichsbetrag-Neuordnungswert

In meiner Tätigkeit ergab sich die Frage nach den Begriffen Anfangswert-Endwert-Ausgleichsbetrag-Neuordnungswert. Diese sind Bestandteil des 2.Kapitels des BauGB, Besonderes Städtebaurecht und dort der Städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen.

Der Beitrag erhebt keinen Anspruch auf irgendeine Vollständigkeit. Hier sollen die Begriffe nur soweit erläutert werden, dass der Leser diese zuordnen kann. Der Beitrag ist keine Auseinandersetzung mit Fachfragen oder Fachliteratur.

Für die Begriffe Anfangswert-Endwert-Ausgleichsbetrag-Neuordnungswert ist der §154BauGB von Interesse. Dieser Paragraph ist mit „Ausgleichsbetrag des Eigentümers“ überschrieben.

In §154(1)BauGB beschreibt den Ausgleichsbetrag. Der erste Satz §154 genügt dabei um das Prinzip zu erkennen:

„Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. …. ….“

In §154(2)BauGB beschreibt nun die Ermittlung des Ausgleichsbetrages: „Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).“

Und §154(3)BauGB gibt Aufschluss über den Zeitpunkt der Erhebung des Ausgleichsbetrages: „Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§162 und 163) zu entrichten. …. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.“

Man hat es also zunächst mit den Begriffen Anfangswert, Endwert und Ausgleichsbetrag zu tun und der Zusammenhang ist ganz einfach:

Endwert – Anfangswert = Ausgleichsbetrag

Dabei ist zu beachten, dass sich die Berechnungen auf den Bodenwert des Grundstückes beziehen, gleich ob das Grundstück bebaut ist oder nicht. Es ist auch zu beachten, dass Anfangswert und Endwert zu dem gleichen Stichtag zu ermitteln sind. Dies ergibt sich zwar allein aus der Forderung, dass der Ausgleichsbetrag natürlich keine konjunkturelle Bodenpreisveränderungen beinhalt. Aber auch die ImmoWertV erinnert mit Satz 5 §16 an den Grundsatz: „Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Absatz 1 oder § 166 Absatz 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln.“

Der Anfangswert ist dabei der Bodenwert des Grundstückes, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder durchgeführt wird oder wurde oder beabsichtigt wurde. Es de facto keine Hinweise auf die Sanierung geben würde. Der Anfangswert wird oft auch als der sanierungsunbeeinflusste Grundstückswert bezeichnet. Dies ist meines Erachtens nicht falsch. Es soll aber formale Unterschiede geben, da der Anfangswert speziell im Zusammenhang mit dem Ausgleichsbetrag definiert ist. Der sanierungsunbeeinflusste Grundstückswert aber weiter zu fassen ist und eine bodenpolitische Konzeption darstellt. Aus praktischer Sicht ist der sanierungsunbeeinflusste Grundstückswert für die Veräußerung von Grundstücken innerhalb des Sanierungsgebietes von Bedeutung. Hier bedürfen Veräußerungen nämlich der Zustimmung der Gemeinde. Die Grundstücke dürfen nur bis zu dem sanierungsunbeeinflussten Grundstückswert verkauft werden. Es handelt sich hier also um Instrumente wie Preisprüfung und Preisschranke.

Es kommt aber noch der Neuordnungswert hinzu. Der Neuordnungswert ist das Gegenteil des sanierungsunbeeinflussten Grundstückswertes. Hier erfolgt die Ermittlung des Verkehrswertes unter dem Aspekt der tatsächlichen und rechtlichen Neuordnung. Ob die tatsächliche und rechtliche Neuordnung vollständig erfolgt sein muss, soll an dieser Stelle absichtlich unbeantwortet bleiben. Gehen wir hier von der vollständigen tatsächlichen und rechtlichen Neuordnung aus. Es handelt sich also je nach dem Stand der Sanierungsmaßnahme um einen mehr oder weniger fiktiven Zustand.

In dem Grundstücksverkehr findet die durch die Sanierung zu erwartende Entwicklung bereits Einfluss in die Preisbemessung, auch wenn diese überhaupt noch nicht abgeschlossen ist. Ob die Veräußerung hier nun einfach so erfolgt, oder im Zusammenhang mit der Veräußerung das Grundstück betreffend eine Entlassung aus dem Sanierungsgebiet erfolgt, soll an dieser Stelle absichtlich unbeantwortet bleiben. Gehen wir hier von einer Entlassung aus dem Sanierungsgebiet aus.

Dann könnte sich folgender Zusammenhang ergeben:

Anfangswert = 50€/m²

Endwert = 60€/m²

Ausgleichsbetrag = 10€/m²

Abschluss der Sanierung in n=5 Jahren

Diskontierungszinssatz p=5%

Neuordnungswert = Anfangswert + Ausgleichsbetrag * (1+p)^-n

Neuordnungswert = 50€/m² + 10€/m² * (1+0,05)^-5 = 57,84€/m²

Die Differenz zwischen Endwert und Anfangswert in Form des Ausgleichsbetrages ist also nach Abschluss der Sanierung entscheidend und der Neuordnungswert während des Zeitraumes der Sanierung! Bei dem Endwert wird die tatsächliche und rechtliche Neuordnung des Sanierungsgebietes voll berücksichtigt. Während bei dem Neuordnungswert zumindest eine Wartezeit bis zum Abschluss der Sanierungsmaßnahme berücksichtigt wird.

Calau, den 12.02.2014