Die Wertrelevante Geschossflächenzahl WGFZ - Kenngröße mit viel kreativem Potential
In GuG aktuell 2/2013 „Warum einfach, wenn es komplizierter geht?“ äußert sich Wolfgang Kleiber zu der Wertrelevanten Geschossflächenzahl – WGFZ. Der Artikel selbst ist am Ende des Beitrages angefügt.
Ich sollte Wolfgang Kleiber nichts hinzufügen. Wenn ich es trotzdem tue, möge man großzügig darüber hinweg sehen.
In Vorbereitung der ImmoWertV war von Vereinfachung oder auch Verschlankung und Harmonisierung die Rede. Ich bin mir nicht sicher, ob nicht allein Ankündigungen von Bodenrichtwertlinie, Sachwertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie oder auch Sachwertfaktoren und Wertrelevanter Geschossflächenzahl massive Zweifel an dem Ziel der Verschlankung hätten hervorrufen müssen. Jetzt ist es also einfacher, schlanker und harmonischer.
Es wird wenig Widerspruch geben, wenn ich schreibe, dass die tatsächliche und rechtliche Erschließung einen Einfluss auf den Verkehrswert des Grund und Bodens haben. Da es bei genauerer Beschreibung des Einflusses wohl schon unterschiedliche Auffassungen geben wird, lasse ich die Frage des konkreten Einflusses unbeantwortet. Eine entsprechende Antwort ist hier mit Blick auf das Wesentliche auch dienlich und entbehrlich.
Der Bodenrichtwert wird mitunter mit ortsüblicher Erschließung ziemlich schwammig definiert und auch die genaue Angabe erschließungsbeitragsfrei oder erschließungsbeitragsfrei nach BauGB ist bei genauer Betrachtung mitunter mehr unscharf als scharf.
Der Richtwert wird nun für eine mehr oder weniger große Zone angegeben. Im Ergebnis könnte es etwa so aussehen:
Wenn man sich die Gegebenheiten nun genauer betrachtet, so kann es sein, dass man kaum Lageunterschiede fühlt. Hinsichtlich der tatsächlichen und der davon mitunter abweichenden rechtlichen Erschließung gibt es aber in aller Regel sehr deutliche Unterschiede. Eine Straße ist vielleicht erst vor wenigen Jahren völlig neu befestigt worden. Der Straße sieht man dabei die rechtliche Erschließung nicht an. Andere Straßen sind zwar tatsächlich und bekanntermaßen auch rechtlich erschlossen, erinnern aber in der Beschaffenheit eher an eine provisorische Baustellenstraße mit einer an schiefen Holzmasten montierten Baustellenbeleuchtung. Es gibt dann auch noch meist an dem Ortsteilrand gelegene und an einen Feldweg erinnernde Wege. Wobei oft gerade an diesen einfachen Wegen am Ortsrand neue Häuser errichtet wurden und man so gerade an diesen Stellen Verkäufe unbebauter Grundstücke vermuten wird. Dann ist natürlich noch das „weite Feld“ der zentralen Abwasserbeseitigungsanlage. Es ist gut möglich, dass ein 500m2 großes Grundstück an die zentrale Abwasserbeseitigungsanlage angeschlossen ist, diese rechtliche Erschließung auch erfolgte und so Beispielsweise 3.000€ eben für diese Erschließung bezahlt wurden. Andere Grundstücke liegen hingegen an keiner zentralen Abwasserbeseitigungsanlage an.
Wie schön wäre hier eine genaue und vielleicht sogar einheitliche Definition des Bodenrichtwertes. Also neben dem Zuschnitt der Form 25m Grundstückstiefe auch die Angabe Wasser, Abwasser, Asphaltstraße, Gehweg, Straßenbeleuchtung sind tatsächlich und rechtlich in der Straße vorhanden. Als Bonus könnte es dann sogar noch eine quantitative Abschätzung der einzelnen Bestandteile geben, also Beispielsweise Wasser 0€/m2 oder Abwasser 6€/m2. Wird beispielsweise das 500m2 große und an einer neu komplett erneuerten Straße gelegene Baugrundstück für 10€/m2 verkauft. So wird die rechtliche Erschließung geprüft. Stellt sich dabei heraus, dass ein Bescheid für die Herstellung der zentralen Abwasserbeseitigungsanlage in Höhe von 5€/m2 erwartet wird, so wäre der entsprechende genau definierte Vergleichswert nicht 10€/m2, sondern 15€/m2. Jeder Kaufinteressen und jeder Sachverständige werden im Umkehrschluss in der Lage sein den Bodenwert jedes beliebig erschlossenen Grundstückes abzuschätzen.
Aus welchen Gründen auch immer, es wird eine derartige Definition nicht geben. Zu den Gründen soll hier nicht spekuliert werden. Der Eine oder Andere mag vielleicht schon Aussagen wie „ein Sachverständiger weiß das auch so“ oder „der Markt berücksichtigt das nicht“ gehört haben.
Einerseits schafft man es über Jahrzehnte nicht die Erschließung des Grundstückes besser als unscharf zu definieren und andererseits wird eine weitere Einflussgröße quasi von Gesetzwegen eingeführt oder erfunden. Wenn es eine derart gewichtige Größe gibt, so muss diese im Umkehrschluss auch für den Verkehrswert des Grund und Bodens von entsprechender Bedeutung sein.
Zu meiner Überraschung hat es nicht lange gedauert bis es tatsächlich entsprechende Bodenrichtwerte mit Angabe der WGFZ gibt. Hier sein ein Beispiel eingefügt.
Im Vergleich dazu hat man im Osten Deutschlands auch im Jahr 2014 noch keine Klarheit in der Altanschließerproblematik geschafft, gerechte Lösungen erwarten die Altanschließer wahrscheinlich nicht mehr.
Aber ich will bei der WGFZ bleiben. Man hat mich persönlich bereits gefragt und andere Sachverständige wird man ebenfalls bereits gefragt haben, wie die WGFZ denn in dem Gutachten berücksichtigt wird oder wie man gedenkt diese zu berücksichtigen. Mir sind auch bereits Verkäufe bekannt, bei denen auf die WGFZ ausdrücklich Bezug genommen wird, obwohl es überhaupt keinen um eine WGFZ ergänzten Richtwert gegeben hat. Da ist zum Beispiel der Zukauf eines Grundstückes als Parkplatz für die benachbarte Praxis. Der Zukauf ist für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Praxis unverzichtbar. Wäre der Kaufpreis besonders hoch, würde man bei der Auswertung des Kaufpreises sicherlich ungewöhnliche und persönliche Umstände vermuten und diesen Kaufpreis sogar von der weiteren Auswertung ausschließen. Unter Hinweis auf WGFZ und Nutzung als Parkplatz wurde aber statt für 50€/m2 für 42€/m2 verkauft. Erwähnt sei, dass der Verkäufer eine Stadt gewesen ist. Erwähnt sei auch, dass ich einem Käufer ein gutes Geschäft gönne. Im Zusammenhang mit der Ermittlung des Verkehrswertes sind entsprechende Anpassungen aber völlig fehl am Platz.
Fazit: Die WGFZ ist eine weitere Kenngröße mit viel kreativem Potential (Kleiber am zuvor genannten Ort: „Befürworter preisen dagegen mit Sendungsbewusstsein die hohe Kreativität … der WGFZ“).
Calau, den 27.12.2013
Anlage: Auszug aus GuG aktuell 6/2013
